Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его
потребительской привлекательности с точки зрения потенциального
инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных
факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно
ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий
и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем
более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека.
Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают
влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды,
положением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа
является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих
обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
- физический,
- функциональный,
- внешний.
Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимым
износом называют износ, устранение которого физически возможно и
экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность
состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного
вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем
накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении
совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной
стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных
определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является,
прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это
обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий,
характеризующих этот показатель.
Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом
эксплуатации здания, в течении которого состояние несущих
конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям
(конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок
физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от
группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда
объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем
эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период
производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая
жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может
принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым
объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые
улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего
износа.
Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе
хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и
сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на
стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей
эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от
хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае
нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен
хронологическому.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания
составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической
жизни.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного
термина - амортизации. Оценочный износ является одним из основных
параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость
объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально
заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта
под воздействием природно-климатических факторов, а также
жизнедеятельности человека. Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:
- нормативный (для жилых зданий),
- стоимостной,
- метод срока жизни.
Нормативный метод физического износа предполагает использование
различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного
уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать "Правила
оценки физического износа жилых зданий" ВНС 53-86 Госгражданстроя,
применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического
износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании
капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной
принадлежности.
|
|
|
